Les groupements fonciers viticoles (GFV) sont des sociétés civiles dont l’unique objet est d’acquérir des parcelles de vignes. Ces dernières seront par la suite données en fermage à un viticulteur dont l’appellation est reconnue. Tout cela étant rendu possible par la signature d’un bail à long terme (18 ans).
Les vignobles sélectionnés le sont généralement grâce à leur notoriété et à celle du vigneron, aux techniques de culture utilisées ou encore en fonction des différentes perspectives d’évolution du domaine. Le but étant de proposer à l’investisseur un projet écologique basé sur le long terme.
Pourquoi investir dans des groupements fonciers viticoles ?
L’investissement au sein d’un GFV constitue un excellent moyen de diversifier son portefeuille grâce à un produit totalement décorrélé des marchés financiers.
L’associé du GFV pourra se voir verser chaque année une rémunération en nature dont la valeur est généralement de l’ordre de 4,5% (bouteilles de vin, champagne) ou en numéraire (1-2%), en plus de bénéficier d’une éventuelle augmentation de la valeur de la part. Il est à noter qu’en tant qu’associés, les détenteurs de parts ont droit à un tarif préférentiel sur l’achat de bouteilles du domaine.
L’associé pourra donc se constituer une cave de qualité avec des bouteilles provenant de domaines prestigieux. Il sera également convié aux assemblées générales, qui sont en réalité un moment de dégustation convivial entre amateurs de vin !
La rentabilité globale d’un GFV va dépendre de différents paramètres. D’une part, le cours des fermages qui est publié chaque année par la préfecture. Ce cours est calculé par rapport aux récoltes de l’année précédente, le tout étant supervisé par la chambre de l’agriculture. Ce cours constitue la base de calcul pour le fermage dû par le viticulteur au GFV.
D’autre part, l’évolution du foncier viticole contribue également à la variation du prix des parts. La tendance est majoritairement à la hausse depuis une vingtaine d’années puisque la volonté pour les investisseurs d’avoir recours à des investissements écologiquement responsables et la baisse des taux d’intérêt provoquent un regain d’intérêt pour ce type de produits.
Également, il est possible de céder ses parts, moyennant des frais de l’ordre de 5%.
Quelle imposition pour les revenus provenant des groupements fonciers viticoles ?
Les revenus provenant des groupements fonciers viticoles sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent donc être imposés selon le régime micro foncier si le total des revenus fonciers de l’associé n’excède pas 15 000€. L’option pour ce régime donne droit à un abattement de 30% sur la totalité des revenus fonciers.
Si les revenus fonciers globaux du foyer fiscal sont supérieurs à 15 000€ ou si l’associé le choisit, ils peuvent être taxés au régime réel d’imposition. L’associé sera imposé sur ses revenus annuels minorés des impôts fonciers et de charges fiscalement déductibles.
En ce qui concerne l’imposition des plus-values, celle-ci s’effectue au moment de la cession. Au delà de 30 ans de détention d’un produit, les plus-values sont totalement exonérées d’imposition. L’investissement dans les groupements fonciers viticoles ayant un objectif à long terme, cette exonération totale est une véritable aubaine !
Si les produits sont détenus moins de 30 ans, les plus-values sont imposées selon le barème de détention du particulier.
Quels sont les avantages propres aux groupements fonciers viticoles ?
D’une part, dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, les groupements fonciers viticoles sont exonérés à hauteur de 75% dans la limite de 101 897€ et 50% au-delà, ce qui constitue un avantage indéniable.
Cette exonération est néanmoins soumise à certaines conditions. Tout d’abord, le bail doit avoir une durée minimale de 18 ans et concerner des immeubles à destination agricole. De plus, l’exploitation ne peut être réalisée en faire-valoir direct, ceci devant être précisé dans les statuts. Enfin, les parts doivent être détenues depuis 2 ans ou plus au 1er janvier d’imposition.
D’autre part, en ce qui concerne les droits de succession et de donation, les groupements fonciers viticoles sont exonérés d’imposition à hauteur de 75% dans la limite de 300 000€ et 50% au-delà (sur la part réellement investie en foncier viticole).
Cette exonération est également soumise à certaines conditions. Tout comme cela est le cas pour l’impôt sur la fortune immobilière, le bail doit avoir une durée minimale de 18 ans et porter sur des immeubles à destination agricole, l’exploitant ne peut avoir recours au faire-valoir direct et l’associé doit détenir les parts depuis au moins 2 ans. Cependant, une dimension supplémentaire s’ajoute : les parts reçues doivent rester dans la propriété du bénéficiaire (donataire, légataire, héritier) pendant au moins 5 ans à compter de la transmission.
Néanmoins il faut souligner le fait que les groupements fonciers viticoles étant des sociétés civiles, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur quotte part détenue dans le capital.
Pourquoi investir ou offrir des parts de groupements fonciers viticoles ?
Les parts de groupements fonciers viticoles peuvent permettre à son titulaire de :
- Se constituer ou accroitre son patrimoine
- Diversifier son portefeuille d’investissements
- Bénéficier d’importants avantages fiscaux lors de la succession ou de donations
- Investir dans un produit tangible et écologiquement responsable
- Être propriétaire d’une partie de société civile immobilière et participer aux décisions
- Participer chaque année à l’assemblée générale, au domaine, et y partager un moment d’une grande convivialité
- Recevoir chaque année une rémunération en nature : bouteilles de vins et/ou de champagnes de renom bénéficiant d’appellations prestigieuses ainsi que de tarifs préférentiels sur l’achat de bouteilles
- Se constituer une cave de qualité
- Percevoir une rémunération en numéraire
En définitive, que ce soit pour vous ou pour offrir, être propriétaire de parts de groupements fonciers viticoles constitue un excellent moyen de diversifier son portefeuille sur long terme tout en bénéficiant d’avantages fiscaux en ce qui concerne l’IFI, les plus-values au-delà de 30 ans de détention et les droits de succession/donation.
Vous souhaitez investir dans un groupement foncier viticole ou offrir ce cadeau à l’un de vos proches ? Les GFV vous offrent l’opportunité d’un investissement plaisir à cultiver sur le long terme !
Nos conseillers en gestion de patrimoine vous conseillent et vous accompagnent dans la réalisation de vos projets !
