Comprendre le crowdfunding immobilier

 

Le crowdfunding, littéralement « financement par la foule », est un système de financement participatif permettant de compléter ou de se substituer au financement traditionnel bancaire.

On distingue 5 types de crowdfunding :

  • Don pur : des dons par générosité sans rien attendre en retour
  • Don/don : un don en échange d’une récompense en nature
  • Prêt : prêt d’une somme d’argent en échange d’un remboursement accompagné d’intérêts
  • Royalties : don d’une somme d’argent en l’échange d’un versement de royalties
  • Capital : don en échange d’une part de capital social

 

 

Le crowdfunding immobilier - les 5 types de crowdfunding - COEOS Groupe

 

 

Depuis quelques années, la tendance est au crowdfunding immobilier. Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers, principalement de grande envergure (bureaux, entrepôts, résidences, etc.), via des plateformes de financement participatif. Il s’agit d’un investissement à court terme, en moyenne de 1 à 3 ans et accessible dès 1.000 €.

 

Le crowdfunding immobilier : comment ça fonctionne ?

 

Un emprunteur, ici un acteur immobilier, fait appel à une plateforme de financement participatif qui va rassembler des investisseurs. Ces derniers prêtent leur argent à l’emprunteur en passant par la plateforme. Ils possèdent un titre de créance, envers l’emprunteur. Celui-ci va donc payer des intérêts (mensuels ou annuels) et rembourser le capital in fine, c’est-à-dire à l’échéance.

 

 

Le crowdfunding immobilier - comment fonctionne le crowdfunding - investisseur, plateforme, promoteur - COEOS Groupe

 

 

Pourquoi un promoteur choisit-il de passer par le crowdfunding immobilier ?

 

Rapidité

Les banques prennent généralement plusieurs semaines pour décider de l’octroi d’un crédit, faisant potentiellement perdre le marché au promoteur. À contrario, le crowdfunding, permet d’obtenir les fonds en quelques jours, voire quelques heures. Si la banque choisit de ne financer qu’une partie d’un projet, le crowdfunding peut constituer un excellent moyen d’obtenir le complément des fonds nécessaires, permettant ainsi le démarrage de l’opération dans les meilleurs délais.

 

Résultat

Les collectes via les plateformes de crowdfunding sont rapides et lèvent parfois davantage de fonds que ce que le promoteur escomptait.

 

Structure financière

Grâce aux marges dégagées, le promoteur augmente ses fonds propres et peut financer lui-même sa croissance, limitant ainsi sa dépendance aux crédits bancaires.

 

 

Le crowdfunding immobilier - un investissement de court terme à fort rendement - COEOS Groupe 2

 

 

Quelle est la place du crowdfunding dans l’économie ?

 

Ce système de financement prend une place de plus en plus importante dans l’économie. D’une part, les exigences en fonds propres sont de plus en plus élevées. Les attentes des banques sont de plus en plus hautes et les montants investis sont de plus en plus importants. D’autre part, les prix de l’immobilier flambent et les opportunités d’investissement se multiplient. C’est pourquoi de plus en plus d’acteurs immobilier ont recours au crowdfunding immobilier.

 

 

Le crowdfunding immobilier - un investissement de court terme à fort rendement - COEOS Groupe 5

 

 

Quelle est la fiscalité pour des investissements en crowdfunding immobilier ?

 

La fiscalité appliquée sur les revenus et/ou plus-values est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% décomposé comme suit :

  • Impôt sur le revenu (IR) : 12,8%
  • Prélèvements sociaux (PS) : 17,2%

En ce qui concerne les opérations de crowdfunding le prélèvement est généralement fait à la source.

Il est important de noter que malgré le secteur (immobilier), les investissements dans des opérations de crowdfunding immobilier ne sont pas soumis au régime foncier et ne rentrent pas non plus dans le cadre du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

 

Le crowdfunding immobilier - un investissement de court terme à fort rendement - COEOS Groupe 4

 

 

Quels sont les risques associés au crowdfunding immobilier ?

 

Risque de liquidité

Les fonds sont ici bloqués et quasiment impossibles à récupérer avant l’échéance du projet. La seule solution envisageable serait une vente de gré à gré, rarement observable dans les faits.

 

Risque de retard

Comme toute opération immobilière, les opérations de crowdfunding immobilier sont sujettes aux aléas : problème d’approvisionnement des matériaux, erreurs, intempéries, etc. Néanmoins, les intérêts sont toujours payés sur les mois de retard. Dans les faits, la matérialisation du risque est en fait le blocage des fonds pendant une durée supérieure à ce qui était prévue.

 

Risque de perte en capital et risque de défaut

Comme pour n’importe quel projet, le risque zéro n’existe pas. Il est dont possible qu’à cause de divers éléments, notamment une mauvaise gestion, le promoteur ne puisse plus rembourser tout ou partie du capital dû aux investisseurs. Il est important de rappeler que les plateformes de crowdfunding sélectionnent minutieusement chaque projet et demandent généralement de très grosses garanties aux promoteurs immobilier.

 

 

Le crowdfunding immobilier - un investissement de court terme à fort rendement - COEOS Groupe 3

 

 

Concrètement, un projet de crowdfunding immobilier ça donne quoi ?

 

Afin de comprendre le fonctionnement ainsi que la rémunération d’un projet de crowdfunding immobilier, voici un exemple de crowdfunding obligataire (prêt):

« La société XYZ souhaite financer l’acquisition d’un terrain afin d’y faire construire des locaux commerciaux. »

Caractéristiques du projet :

  • Besoin de 5M €
  • Durée : 24 mois
  • Rentabilité : 10% par an
  • Garanties : garanties réelles et personnelles

 

Monsieur ABC investit 100.000 € dans ce projet. Il recevra chaque mois 583 € nets (833 € bruts moins 30% d’imposition) pendant 23 mois. Le 24ème mois, Monsieur ABC récupèrera son capital de 100.000 € et recevra le dernier versement de 583 € nets correspondants aux intérêts.

 

 

Le crowdfunding immobilier - un investissement de court terme à fort rendement - COEOS Groupe 1

 

 

 

Pourquoi faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) ?

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 1

Interlocuteur unique et direct

Passer par un CGP plutôt que par une plateforme de crowdfunding directement vous permettra d’avoir un interlocuteur direct qui saura répondre à vos questions et vous orienter au mieux vers les projets à privilégier. Il est important de noter que nos conseillers en gestion de patrimoine n’appliquent aucun frais aux clients en ce qui concerne les opérations de crowdfunding.

 

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 2

Conseils adaptés à votre situation

Investir sur des opérations de crowdfunding comporte des risques. Il est donc important que votre situation soit analysée afin d’être sûr que ce type de placement soit compatible avec votre appétence au risque et votre situation. D’autres possibilités d’investissement vous sont peut-être plus adaptées.

 

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 6

Choix de la plateforme

Le conseiller en gestion de patrimoine vous guide vers des plateformes de financement participatif sécurisées. En effet, parmi la multitude de plateformes existantes, il est primordial de choisir une plateforme agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). De plus, le CGP analyse les performances ainsi que la fiabilité des plateformes avec des critères tels que le nombre de projets financés, les montants financés, le taux d’intérêt moyen, le taux de retard, le taux de défaut, etc.

 

 

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 3Visibilité des projets en avant-première

Certains conseillers en gestion de patrimoine, partenaires privilégiés des plateformes de crowdfunding immobilier, reçoivent les projets en « avant-première » et peuvent les proposer à leur client avant l’ouverture « grand public » de la collecte. Lorsque les clients passent directement par la plateforme, la politique du « premier arrivé, premier servi » s’applique et les chances de ne pas pouvoir participer au projet sont grandes (en moyenne, après l’ouverture d’un projet au grand public, les fonds demandés sont collectés en moins de 5h).

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 4

 

Analyse approfondie des projets

Bien qu’une sélection soit faite par la plateforme elle-même dans son processus de sélection des projets, le CGP réalise une seconde analyse approfondie et choisira de proposer ou non les projets à ses clients.

 

 

 

Crowdfunding immobilier - COEOS Groupe - Conseiller en gestion de patrimoine 5

Suivi des investissements

Le CGP aura un regard sur l’état de vos investissements et pourra répondre à vos questions ou vous tenir informé de l’avancée du projet si besoin. Il pourra également vous orienter vers d’autres investissements ou placements selon votre situation, vos besoins et vos projets.

 

 

 

 

Découvrez le replay de la conférence sur le crowdfunding immobilier, présentée par Gérald Maestu, fondateur et directeur de COÉOS Groupe, expert en gestion de patrimoine.

 

 

 

Vous souhaitez investir dans des projets de crowdfunding immobilier ou faire le point sur votre situation patrimoniale afin de connaitre les investissements qui vous correspondent ?

 

Nos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagnent dans la réalisation de vos projets !

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